今年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)大地震，頭部公司頻頻暴雷，負(fù)債金額令人咋舌。而提到房地產(chǎn)業(yè)，就有一個(gè)繞不開(kāi)的傳奇人物——王健林。

眼看他樓高起，眼看他樓塌了，眼看他再歸來(lái)：誰(shuí)也沒(méi)有想到他能在三兩年內(nèi)還清債款，再次王者歸來(lái)。

“定個(gè)小目標(biāo)，先掙一個(gè)億”。

還記否，王健林在人生最風(fēng)光的時(shí)候這般豪言。

2017年，結(jié)束了連續(xù)兩年蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)富豪榜榜首的春風(fēng)得意，萬(wàn)達(dá)與王健林一起走到了命定的“至暗時(shí)刻”。

常年的向銀行貸款，負(fù)債率累積達(dá)到70%時(shí)，銀行再也坐不住了。當(dāng)時(shí)披露出來(lái)的資料顯示，王健林已經(jīng)向銀行貸款4000多億。

王健林壘堆起一個(gè)虛無(wú)的資產(chǎn)帝國(guó)，從外表看，王健林資產(chǎn)千億，妥妥的富豪，實(shí)際上，他的資產(chǎn)如泡沫一般、一戳就破。與此同時(shí)，王健林投資的海外產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)虧損，對(duì)他而言無(wú)疑是雪上加霜。

市場(chǎng)逐漸降溫，大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)更先頂不住，陸續(xù)走上了倒閉或者被收購(gòu)的田地，即便是房產(chǎn)業(yè)的巨擘，萬(wàn)達(dá)也因此元?dú)獯髠?/p>

一時(shí)之間，王健林的債務(wù)累計(jì)一度飆升到6000億。王健林也淪為群嘲對(duì)象，首富淪為“首負(fù)”。銀行催他還錢(qián)，但此時(shí)的王健林手上空有股票和資產(chǎn)，沒(méi)有現(xiàn)錢(qián)……

為了還清債務(wù)，王健林他做了哪些?

1 出售資產(chǎn)減低負(fù)債率

2017年，是萬(wàn)達(dá)企業(yè)發(fā)展史上最關(guān)鍵的一年。

這一年，萬(wàn)達(dá)旗下產(chǎn)業(yè)瘋狂生長(zhǎng)至頂峰，光是萬(wàn)達(dá)影城在全國(guó)就有1300多家，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超過(guò)200個(gè)，萬(wàn)達(dá)五星級(jí)酒店達(dá)到80家。

這一年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陡然縮水，上有政策，下有行情，讓主打地產(chǎn)業(yè)的萬(wàn)達(dá)一下子走入了夾縫中求生存的境地。

為了防止資金鏈斷裂，王健林果斷決定壯士斷腕，于2017年7月19日在萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，一口氣將13個(gè)被寄予厚望的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以及代表了萬(wàn)達(dá)“走向世界的酒店品牌”的77間酒店資產(chǎn)，分別以438.44億元、199.06億元的價(jià)格打包賣(mài)給了融創(chuàng)中國(guó)和富力地產(chǎn)，創(chuàng)下了中國(guó)地產(chǎn)史上單一交易的紀(jì)錄。①

這場(chǎng)一度傳聞“摔杯子”的交易，讓王健林湊齊了幾百億現(xiàn)金流，從而緩解了銀行的借貸危機(jī)。王健林“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的序幕由此開(kāi)啟，目的則只有一個(gè)——降 *** ，減負(fù)債，回流現(xiàn)金。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，王健林接著變賣(mài)資產(chǎn)。之后又忍痛割?lèi)?ài)，將九江、南昌、鹽城等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)賣(mài)給珠江人壽，一步一步緩解負(fù)債壓力。

到2018年，王健林轉(zhuǎn)賣(mài)萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)影業(yè)的股票，阿里和文投因此登上第二、第三把椅。

“總之萬(wàn)達(dá)要瘦身，要有舍有得。這就是萬(wàn)達(dá)過(guò)去、現(xiàn)在和今后處置一些資產(chǎn)的邏輯。”在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2018年工作總結(jié)中，王健林說(shuō)，“2018年，萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債大幅減少，同比2017年減少約30%。應(yīng)該是國(guó)內(nèi)大型企業(yè)中，有息負(fù)債率下降最多的企業(yè)之一。

到2018年下半年，王健林通過(guò)不斷拆解變賣(mài)自己一手建立起來(lái)的資產(chǎn)帝國(guó)，已經(jīng)償還了2000億債務(wù)，其負(fù)債率也相較于同行低20%，處于安全界限內(nèi)。

2 清空海外投資謝幕

然而，隨著銀監(jiān)會(huì)調(diào)查大舉海外投資集團(tuán)的貸款情況，以及下發(fā)的限制房地產(chǎn)、酒店、娛樂(lè)等境外投資的指導(dǎo)意見(jiàn)接連“祭出”，萬(wàn)達(dá)隨之遭遇“股債雙殺”。

8月，國(guó)家下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見(jiàn)》，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資，而這些恰恰是王健林近幾年來(lái)重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。③

隨后，王健林對(duì)外公開(kāi)表態(tài)，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，決定把主要投資放在國(guó)內(nèi)。

2017年6月，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展以2.72億歐元代價(jià)完成對(duì)馬德里物業(yè)項(xiàng)目西班牙大廈的出售，這一項(xiàng)目是其在2014年以2.65億歐元購(gòu)入的，表面看似有盈利，但因歐元對(duì)人民幣的匯率變化，此次出售實(shí)則虧損了近2億元。

2017年8月，萬(wàn)達(dá)棄購(gòu)倫敦九榆樹(shù)廣場(chǎng)(Nine Elms Square)地塊，在最后階段轉(zhuǎn)售給了富力地產(chǎn)和中渝置地。

2018年1月，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展宣布，擬以3560萬(wàn)英鎊(約合人民幣3.15億元)出售英國(guó)倫敦的項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)One Nine Elms(萬(wàn)達(dá)·倫敦ONE)60%的股權(quán)，余下的40%股權(quán)也已經(jīng)以相同的每股售價(jià)簽訂出售協(xié)議。

據(jù)此計(jì)算，萬(wàn)達(dá)將以約5935萬(wàn)英鎊(約合人民幣5.25億元)的價(jià)格將倫敦項(xiàng)目整體售出，且由于買(mǎi)家負(fù)責(zé)承擔(dān)該項(xiàng)目債務(wù)，萬(wàn)達(dá)將在此次交易中大約獲得約4132萬(wàn)英鎊(約合人民幣3.67億元)的收益。④

值得一提的是，這是萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展的首個(gè)海外項(xiàng)目，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的首個(gè)海外物業(yè)項(xiàng)目。2013年買(mǎi)入這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，萬(wàn)達(dá)曾將其視作全球化布局的開(kāi)始。

出售倫敦ONE同月，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展再度宣布，將以3.15億澳元(約合16億人民幣)出售萬(wàn)達(dá)位于澳大利亞的兩個(gè)項(xiàng)目——悉尼的Circular Quay公寓和酒店項(xiàng)目和黃金海岸的Jewel度假村項(xiàng)目，而此次出售項(xiàng)目預(yù)期將產(chǎn)生收益約5.56億港元(約合人民幣4.58億元)。

彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展曾表示，截至2017年底，其超過(guò)73.9%的海外資產(chǎn)已經(jīng)分類(lèi)為終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并已于2018年完成出售，芝加哥項(xiàng)目為其唯一剩余的海外物業(yè)項(xiàng)目。

而隨著芝加哥項(xiàng)目宣布出售，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展徹底失去了曾經(jīng)身為“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的主要海外收購(gòu)平臺(tái)”的最后功能

至此，王健林大開(kāi)大合的海外地產(chǎn)投資也將正式宣告落幕。⑤

3 轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式

時(shí)至今日，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已然過(guò)去，當(dāng)“五道紅線(xiàn)”壓頂，當(dāng)無(wú)數(shù)中小房企“度日如年”，當(dāng)老大哥萬(wàn)科都高喊“活下去”的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)早就開(kāi)始了由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)達(dá)負(fù)債6000億元的背后，有一點(diǎn)就是和過(guò)度擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。對(duì)此萬(wàn)達(dá)對(duì)自己的商業(yè)做出了新的規(guī)劃，其業(yè)務(wù)調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)、電商、文化、金融等四大產(chǎn)業(yè)。要知道萬(wàn)達(dá)負(fù)債之前的經(jīng)營(yíng)模式是重資產(chǎn)，這就導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)強(qiáng)烈依賴(lài)于資金供應(yīng)鏈，一旦資金鏈斷裂，萬(wàn)達(dá)便舉步維艱。這讓王健林跌了一個(gè)大跟頭，還債的同時(shí)王健林摸索到了企業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，開(kāi)始帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)朝輕資產(chǎn)的道路走去。

2018年3月，萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”)更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(“萬(wàn)達(dá)商管”)，去掉了“地產(chǎn)”二字，其產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)模式也從拿地自持，向輸出管理，租金分成轉(zhuǎn)變。⑥

此后，萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)之路上飛奔。也正是這種轉(zhuǎn)型，讓萬(wàn)達(dá)徹底跳出了“高收入+高風(fēng)險(xiǎn)”的模式。

自2019年起，萬(wàn)達(dá)重拾“地產(chǎn)投資”。萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)顯示，地產(chǎn)集團(tuán)已從商管集團(tuán)中剝離，成為與商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、投資集團(tuán)并列的板塊。2019年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售額為430.8億元。2020年，地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)為1000億元。2020年上半年，萬(wàn)達(dá)拿地面積為33.1萬(wàn)平，新增拿地金額15.6億元。

在2020年，王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)其中的輕資產(chǎn)就有27個(gè)，比之前超了60%，為了進(jìn)一步的發(fā)展輕資產(chǎn)，他前后又簽約了60個(gè)輕資產(chǎn)。原先的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)側(cè)重點(diǎn)都是建立在比較發(fā)達(dá)的城市，發(fā)展輕資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)的建立路線(xiàn)開(kāi)始向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)型。

4 患難夫妻雙雙把錢(qián)還

作為曾經(jīng)亞洲首富的妻子，林寧當(dāng)然有顯赫的地位。按理說(shuō)，她是名人的妻子，應(yīng)該高度曝光，但林寧一直保持低調(diào)。與引人注目的王健林和王思聰這對(duì)父子不同，她很少出現(xiàn)在公眾視野中。

據(jù)企查查顯示，林寧是大連林氏投資集團(tuán)董事長(zhǎng)，旗下有19家關(guān)聯(lián)企業(yè)，涵蓋裝飾裝潢、餐飲娛樂(lè)和對(duì)外貿(mào)易等。雖然與萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)方向不同，但兩者合作密切。此外，林寧還在2008年8月成立了歐蘭特俱樂(lè)部。該俱樂(lè)部主要為權(quán)勢(shì)打造，為他們尋找商機(jī)、結(jié)交朋友提供一個(gè)專(zhuān)門(mén)的場(chǎng)所。⑦

在上流社會(huì)，歐蘭特非常有名。曾被評(píng)為“中國(guó)五大頂級(jí)俱樂(lè)部”之一、“影響商界生活的十大財(cái)富尚品”之一、“年度更具活力俱樂(lè)部”等，在俱樂(lè)部中屬于“高端中的高端”。聯(lián)想集團(tuán)的柳傳志、新希望集團(tuán)的劉永好、曾經(jīng)擔(dān)任招商銀行行長(zhǎng)的馬蔚華等等都是俱樂(lè)部的會(huì)員，王健林自然也是其中之一。

而在王健林陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，為了盡快地幫助丈夫度過(guò)危機(jī)，林寧也做了很多。

在危難時(shí)刻，為了鞏固王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的控制權(quán)，林寧卸任了萬(wàn)達(dá)董事，并將股份和投票權(quán)轉(zhuǎn)給了王健林。據(jù)說(shuō)在萬(wàn)達(dá)資金鏈最緊缺的時(shí)候，林寧甚至變賣(mài)首飾、字畫(huà)等收藏，為萬(wàn)達(dá)提供現(xiàn)金。⑧

有了林寧的支持，得到喘息的王健林開(kāi)始變賣(mài)資產(chǎn)還債，洗盡鉛華，重新出發(fā)。

結(jié)語(yǔ)

萬(wàn)達(dá)起家于地產(chǎn)，蓬勃于多元化，而后又被多元化帶來(lái)的負(fù)重所累;從“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”到“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，再到重拾文旅、地產(chǎn)，過(guò)去3年來(lái)，王健林的得到與失去值得深刻反思。

在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、金融監(jiān)管趨嚴(yán)、企業(yè)出海投資趨緊的大環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)的進(jìn)退選擇，構(gòu)成了中國(guó)企業(yè)適應(yīng)時(shí)代要求、跨越轉(zhuǎn)型瓶頸期、尋求發(fā)展空間的一個(gè)縮影。

別人焦頭爛額的時(shí)候，王健林已經(jīng)通過(guò)提前布局，完成了轉(zhuǎn)型。

縱觀(guān)當(dāng)今的商業(yè)格局中，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)的寒冬期，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型無(wú)疑是最正確的抉擇，也為中國(guó)那些苦苦掙扎的企業(yè)家們提供了一個(gè)可以借鑒的樣本。

關(guān)鍵詞： 王健林400億豪宅別墅 馬云被罰8000億 王健林負(fù)債8000億