近期，保障性租賃住房市場迎來加速籌建期，政府和市場的合力逐漸形成——越來越多的存量和市場化房源正被轉為保障性租賃住房，也有房企開始期待通過“納保”獲得進入REITs市場資質，打通向輕資產運營轉型的道路。

保障性租賃住房的主要籌建方式是存量開發(fā)，這既包括在國有用地、集體用地、產業(yè)用地上整體新建或配建，也包括將長租公寓、閑置土地及城中村等存量用地上房源“合規(guī)化”后，納入保障性租賃住房體系(下稱“納保”)。有市場統(tǒng)計顯示，“存量開發(fā)”在保租房規(guī)模中占比已達七成。

10月份以來，為有效增加保租房市場供給，北京、廣州等地推出盤活城市存量用地或將存量租賃住房“納保”的新措施;與此同時，在中央和地方政策的不斷加持下，相關市場化企業(yè)“開發(fā)-運營-金融退出”的商業(yè)模式探索也取得新進展。10月9日，根據上海證券交易所信息，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”項目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額為11.2億元。這是全國第一單由房企申報的保租房公募REITs。

“保租房的發(fā)展需要引入廣大的社會資本投資，而社會資本的投資意愿和市場需求空間、政策支持力度以及商業(yè)模式的成熟度有關。”中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長王業(yè)強在接受第一財經記者采訪時稱，隨著“租售并舉”試點工作和住房資產證券化相關政策的持續(xù)深入，我國住房租賃領域的投資規(guī)?；驅⒊^萬億，會是一個前景廣闊、具有可持續(xù)性的市場。但對于房企而言，階段性難度在于如何根據自身實力，選擇合適的參與模式和“納保”比例，找準市場定位并深耕細分市場。

多地“因地制宜”擴供給

“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間。2022年是完成規(guī)劃目標的關鍵期，40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套(間)，任務量較去年翻了一番。

時至四季度，據第一財經不完全統(tǒng)計，全國已有浙江溫州、嘉興，廣東汕頭、湖南寧鄉(xiāng)、河北張家口等多地提前乃至超額完成保租房年度籌建目標;在北京、上海等熱點城市，保租房籌措工作也取得顯著進展。

上海市住建委官網10月11日發(fā)布的信息顯示，截至目前，全市保障性租賃住房累計建設籌措36.3萬套(間)、供應19.8萬套(間)，到“十四五”期末累計建設籌措60萬套(間)的目標任務在空間規(guī)劃上全面落圖;而根據北京市住建委最新統(tǒng)計數(shù)據，截至二季度末，當?shù)匾呀ㄔO籌集保障性租賃住房80756套，完成全年15萬套(間)任務的54%。

多地年度籌建目標已實現(xiàn)或實現(xiàn)在即，但這些城市增量擴充保租房的熱情卻并未退卻。近兩個月以來，北京、廣州、天津等熱點城市相繼在“十四五”期間整體規(guī)劃目標上，“因地制宜”地提出了一系列細化方案。

其中，“優(yōu)先存量資產改造、轉化”成為多個城市的共同選擇。具體籌措方式包括將閑置或低效非居住存量房屋改造、改建為保租房，將企業(yè)或居民個人存量住房“納保”等。

比如，已于10月26日截止向社會征求意見的《天津市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》提出，利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房是提高城市發(fā)展質量的重要途徑。“這不僅能滿足租賃市場發(fā)展的土地供應的需求，有效破解保障性租賃住房項目發(fā)展土地利用成本的問題，還盤活了存量土地和存量房屋等資產，提高其利用效率。更重要的是，有利于推進城市更新行動，促進城市發(fā)展進入‘內涵式’發(fā)展時代。”

統(tǒng)計顯示，截至2020年末，天津市各類租賃住房供應總規(guī)模達到59萬套左右，但超八成為居民閑置住房出租。“由于個人出租的自有住房普遍缺少配套服務且設施陳舊，難以滿足以知識新青年為代表的新市民的租賃需求。”天津市住建委稱。

北京則明確提出鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房。根據北京近日發(fā)布實施的《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見(試行)》，支持存量建筑進行功能轉換。重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

為了讓更多已處于出租狀態(tài)的小產權房“納保”，廣州、深圳、東莞、武漢、鄭州等城市還將保租房籌措的著眼點放在產權更復雜的“城中村”上。

10月20日，廣州住建局發(fā)布《關于支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質的指導意見》，其中提到，引導專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租運營 “城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質提升特色機制。

“方向明確了，但實施起來還存在難度。”廣東省某知名住房租賃運營企業(yè)保租房業(yè)務負責人對記者坦言，部分“城中村”資產本身合規(guī)性不足，合規(guī)性主要體現(xiàn)在資產權屬文件的完整性、實際面積與證載面積的一致性上。基于此，一方面，項目改造貸款在金融機構審批環(huán)節(jié)存在困難;另一方面，改造與經營的相關證照(如施工報建、驗收手續(xù)、項目經營主體證照)申辦也存在困難。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進則表示，從合法合規(guī)的角度來看，“城中村”項目的土地性質或不會對后續(xù)運營造成太大的影響。“‘城中村’的土地性質仍然是集體所有，本質上與農村是一樣的。在推進‘城中村’發(fā)展租賃住房時，政策通常會對項目范圍進行明確規(guī)定，以規(guī)避權屬糾紛問題。”

他進一步表示，早在國務院辦公廳于去年7月發(fā)布的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(下稱《意見》)中就對于存量改造中所涉土地性質問題提供了解決依據。現(xiàn)階段，更重要的是通過加強政銀企三方合作，形成微利可持續(xù)的商業(yè)模式，吸納更多擁有不動產管理能力的專業(yè)化企業(yè)集中運營此類房源，以滿足新市民的租房品質化需求并推動城市“舊改”目標實現(xiàn)。

企業(yè)“納保”意愿幾何

保租房的投融資和建設運營的主體均是社會資本，這也意味著參與企業(yè)是否擁有穩(wěn)定、可持續(xù)的財稅金融支持體系，事關保租房的發(fā)展。

據中指研究院統(tǒng)計，自《意見》印發(fā)以來，截至今年二季度末，全國有超80個省市出臺了關于推動保租房發(fā)展的地方性文件。這些政策通過加大土地、金融、財稅等相關支持力度，減少了參與企業(yè)建設階段的成本和運營階段的管理稅費。

與此同時，上海、北京等城市還相繼發(fā)布了保租房項目認定辦法，這些認定辦法大都涵蓋了保租房項目的準入條件、運營標準、退出規(guī)則及審批環(huán)節(jié)等相關事項。

政策合力之下，一些符合相關準入標準和要求的長租公寓，開始尋求“納保”之路。ICCRA(住房租賃產業(yè)研究院)統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至今年上半年，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房;全國有13家住房租賃企業(yè)的“納保”占比超10%。

10月初，龍湖冠寓和武漢城建集團合作的兩個保租房項目落地開業(yè)。龍湖冠寓相關負責人對第一財經介紹稱，截至目前，龍湖冠寓已在長沙、武漢、合肥、天津、西安、青島等城市布局保租房項目，這些城市政府均給予了相應的支持政策。“以長沙為例，該城市對參與籌集租賃房源的企業(yè)落地了租賃住房三年試點專項補貼。其中，長沙金融中心店、長沙星家洋湖宜家薈聚店屬于改造項目，由龍湖冠寓改造裝修完成后對外出租運營。按照長沙政策，改造類保障性租賃住房項目可獲得裝修補貼650元/㎡。”

隨后不久，另一個較早進入租賃住房市場的房地產企業(yè)——華潤置業(yè)，其旗下長租品牌華潤有巢租賃住房REITs獲上證所反饋，這是首單由房企申報的保租房公募REITs。18日，華潤有巢租賃住房REIT的基金管理人華夏基金和資產支持專項計劃管理人中信證券就上證所問詢進行回復，對項目合規(guī)性、估值等做出進一步說明。

“相較于‘以金融機構借款為主，專項債發(fā)行等方式為輔’的融資模式，公募REITs為保租房項目提供了寶貴的退出渠道，可以有效縮短開發(fā)運營企業(yè)的投資回收期，降低資金成本，提高資金使用效率。在公募REITs和各項政策的支持下，更多市場主體有望提高建設運營保租房項目的積極性。”徐躍進稱。

“但保租房公募REITs還需要吸引更多的市場主體參與。”諸葛找房數(shù)據研究中心高級分析師陳霄對記者分析稱，在保租房公募REITs首批試點中，主要集中于具有國資背景的租賃企業(yè)，后續(xù)還需要進一步打開優(yōu)質民營企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)的參與通道。這一部分企業(yè)是保租房建設運營的主力軍，幫助這些企業(yè)轉型、緩解它們的經營壓力至關重要。

王業(yè)強同樣認為，保租房公募REITs對房企從開發(fā)向運營轉型具有重要的意義，但階段性難點在于如何找準市場定位，深耕細分市場。“從目前實際情況看，在南方一些經濟比較活躍的城市有可能率先試點REITs，而持有大量優(yōu)質園區(qū)資產的企業(yè)有可能率先取得發(fā)行資質。”

此外，前述住房租賃運營企業(yè)保租房業(yè)務負責人還對記者提出，目前，通過公募REITs主要用于解決重資產運營的租賃企業(yè)融資困難問題，而存量房“納保”后的稅收優(yōu)化主要針對房產持有者，一些專業(yè)化的輕資產運營企業(yè)進入保租房市場的意愿尚不充足。“未來，還應加大對輕資產運營企業(yè)保租房項目的盈利模式和資本退出渠道的探索。”

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