“金九銀十”通常是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，不過(guò)今年的“金九”似乎并未達(dá)到預(yù)期，樓市銷售頗為冷淡。而剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周，雖然各大地產(chǎn)商推出各種打折促銷的優(yōu)惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”，一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個(gè)一二線城市樓市的普遍現(xiàn)象。

黃金周樓市為何“啞火”?“金九銀十”行情為何不再?隨著調(diào)控繼續(xù)深入，接下來(lái)樓市會(huì)如何發(fā)展?10月9日晚，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎和央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)，做客《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》演播室，深度解析。

黃金周樓市“啞火” “金九銀十”行情為何不再？

馮奎：政策調(diào)控為房?jī)r(jià)走向定了基調(diào)

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：這一輪調(diào)控，從2016年9月30日開始持續(xù)了兩年的時(shí)間。這兩年調(diào)控基調(diào)其實(shí)沒(méi)有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)上漲。在這樣的政策背景下，各個(gè)地方又相繼采取了很密集的措施，所以現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是意料之中。在某種意義上來(lái)說(shuō)，也意味著市場(chǎng)越來(lái)越趨于理性化。

馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控效果凸顯 市場(chǎng)趨穩(wěn)

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 馬光遠(yuǎn)：經(jīng)過(guò)差不多兩年的調(diào)控，效果已經(jīng)出來(lái)了。整體來(lái)講，市場(chǎng)已經(jīng)比較平穩(wěn)。所以，不是說(shuō)現(xiàn)在有多冷，而是過(guò)去有點(diǎn)熱得過(guò)頭。我們不能拿以前不太正常的溫度，說(shuō)現(xiàn)在不正常。其實(shí)，恰恰應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在才正常。

馮奎：應(yīng)該分區(qū)域看待房地產(chǎn)市場(chǎng)

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：現(xiàn)在提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，都說(shuō)比較清淡，但全國(guó)并不是鐵板一塊。一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通條件得到極大改善的周邊中小城市，大家對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)還是有信心的。還有一些直接受惠于有利政策的地方，市場(chǎng)發(fā)展也非常平穩(wěn)。

土地流拍頻現(xiàn) 房企面臨哪些挑戰(zhàn)？

馮奎：房企面臨“多重鎖定”帶來(lái)的困境

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：有些企業(yè)，它的思維和營(yíng)銷模式還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的企業(yè);還有一些企業(yè)，它所在的城市本來(lái)空置率就已經(jīng)很高了，再在這樣的區(qū)域里面深耕細(xì)作，并沒(méi)有很大前途;更重要的是一些房地產(chǎn)企業(yè)他們的能力僅限于以前快進(jìn)快出買地賣房子，而沒(méi)有遷移到高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)業(yè)上面去，本身面臨能力不足。

馬光遠(yuǎn)：房企對(duì)市場(chǎng)的判斷趨于理性

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 馬光遠(yuǎn)：第一，是開發(fā)商在市場(chǎng)比較熱的時(shí)候拿了很多地，需要時(shí)間消化。第二，開發(fā)商有自己的策略，比如大家都不拿地，他可能會(huì)去拿，也就是所謂的逆周期拿地，主要在于他們對(duì)后市的判斷。再一個(gè)可能覺(jué)得市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱，就會(huì)通過(guò)并購(gòu)或者其他手段來(lái)拿地。

馮奎：房企越早創(chuàng)新越主動(dòng)

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：一種是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，還有一種產(chǎn)業(yè)方面的轉(zhuǎn)型。比如，原來(lái)就是買地賣房子，現(xiàn)在可能考慮建設(shè)文化旅游、搞科技小鎮(zhèn)等。以往的價(jià)值模式可能是獨(dú)享，現(xiàn)在可能會(huì)聯(lián)合起來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的挑戰(zhàn)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)可能演變成為各種各樣美好生活所需要的運(yùn)營(yíng)商。

調(diào)控政策見成效 未來(lái)如何繼續(xù)深入？

馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期 穩(wěn)定預(yù)期很重要

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)進(jìn)入到一個(gè)新的周期，企業(yè)如果對(duì)這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)的裂變有深刻認(rèn)識(shí)，可能會(huì)活得更好。對(duì)于普通老百姓來(lái)講，可能不是簡(jiǎn)單的看價(jià)格、看交易量，而要更多地看到這個(gè)市場(chǎng)在新的周期會(huì)帶來(lái)更多不一樣的東西。當(dāng)下很重要一點(diǎn)是要穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，告訴大家在中國(guó)城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成的情況下，市場(chǎng)既不是有些人說(shuō)的很慘的周期，也不是白銀周期。

馮奎：精準(zhǔn)施策是房地產(chǎn)調(diào)控的大考

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng) 馮奎：調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，未來(lái)的調(diào)控應(yīng)該在精準(zhǔn)施策上下功夫，比如因城施策，中國(guó)的城市如此眾多，如何制定出適合他們的策略?再比如，不同的人群需求不同，有人確實(shí)要改善住房，有人卻是在炒房，如何精準(zhǔn)施策，不至于一棍子打過(guò)去讓真正有需求的人也受到損失。如何使得一個(gè)籠統(tǒng)的說(shuō)法，變成在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都可以發(fā)力的政策工具，要下的功夫還很多。